Venez nombreux rencontrer liins sur ses différents salons

Du 14 au 16 Octobre 2011

• FORUM DE L’INVESTISSEMENT  

 Stand P2- hall Paris – Palais de Congrés

• SALON DE L’IMMOBILIER DE MARSEILLE  MEDITERRRANEE

Stand D3 – Parc CHANOT – Marseille

LES 14 ET 15 OCTOBRE 

PORTE MAILLOT  -PARIS

150 Particuliers accueillis sur notre stand du Forum de l’Investissement, ont profité d’un entretien personnalisé

Une conférence sur la pertinence de l’investissement locatif dans la conjoncture,  et un atelier VIP permettant de valider les avantages qu’offre jusqu’à cette fin d’année, le dispositf Scellier.

Nous avons reçu par la même occasion, de nombreux clients fidèles à liins. 

Toute l’équipe vous remercie de nouveau pour tant de confiance.

Merci aussi de tant de témoignages de satisfaction.

Une telle ferveur nous encourage dans notre quête d’Exigence.

A très bientôt, pour un nouvel évènement!

      L’heure des déclarations d’impôts a sonné.

      Pas de pannique, liins a tout prévu!

Un dispositif fiscal = Un guide dédié à télécharger 

Avec liins, déclarez

en toute sérénité!

• INVESTISSEMENT EN SCELLIER CLASSIQUE
• INVESTISSEMENT EN SCLELLIER INTERMEDIAIRE
• INVESTISSEMENT EN ROBIEN /BORLOO

 Vous avez fait une acquisition en loi Scellier Robien ou Borloo ?

      liins est à vos cotés et vous accompagne dans cette démarche.

      La complétude de votre déclaration n’étant pas chose aisée, surtout, votre toute première fois, vous trouverez ci-dessous un guide à     télécharger ainsi que les différents formulaires à compléter et à transmettre dans les délais impartis aux Trésor Public. 

Avant de passer à l’acte, munissez vous de certains pièces adminsitratives:

-          l’acte notarié

-          le relevé de gérance annuel (envoyé par votre gestionnaire si votre bien a été loué en 2009)

-          le décompte de vos intérêts d’emprunt (envoyé par votre banque)

-          factures si vous avez réalisé ou fait réaliser des travaux

-          la taxe foncière (si vous en avez reçu une)

Vous pouvez télécharger le guide d’aide à la déclaration  ou bien faire appel aux services de votre conseiller liins.

Aide à la déclaration ROBIEN_BORLOO

Bonne déclaration!

 Vous avez fait une acquisition en loi Scellier Intermédiaire?

      liins est à vos cotés et vous accompagne dans cette démarche.

      La complétude de votre déclaration n’étant pas chose aisée, surtout, votre toute première fois, vous trouverez ci-dessous un guide à     télécharger ainsi que les différents formulaires à compléter et à transmettre dans les délais impartis aux Trésor Public.

 Avant de passer à l’acte, munissez vous de certains pièces adminsitratives:

-          l’acte notarié

-          le relevé de gérance annuel (envoyé par votre gestionnaire si votre bien a été loué en 2009)

-          le décompte de vos intérêts d’emprunt (envoyé par votre banque)

-          factures si vous avez réalisé ou fait réaliser des travaux

-          la taxe foncière (si vous en avez reçu une)

Vous pouvez télécharger le guide d’aide à la déclaration  ou bien faire appel aux services de votre conseiller liins.

Aide à la déclaration SCELLIER inter

Bonne déclaration!

 Vous avez fait une acquisition en loi Scellier Classique ?

      liins est à vos cotés et vous accompagne dans cette démarche.

      La complétude de votre déclaration n’étant pas chose aisée, surtout, votre toute première fois, vous trouverez ci-dessous un guide à     télécharger ainsi que les différents formulaires à compléter et à transmettre dans les délais impartis aux Trésor Public.

Avant de passer à l’acte, munissez vous de certains pièces adminsitratives:

-          l’acte notarié

-          le relevé de gérance annuel (envoyé par votre gestionnaire si votre bien a été loué en 2009)

-          le décompte de vos intérêts d’emprunt (envoyé par votre banque)

-          factures si vous avez réalisé ou fait réaliser des travaux

-          la taxe foncière (si vous en avez reçu une)

Vous pouvez télécharger le guide d’aide à la déclaration  ou bien faire appel aux services de votre conseiller liins.

Aide à la déclaration SCELLIER

Bonne déclaration!

La norme BBC définit le niveau de performance exigé par le label BBC (bâtiment basse consommation énergétique). L’objectif est de diminuer la consommation en énergie des logements qui représente une part considérable de l’émission des gaz à effet de serre.
La consommation maximale énergétique pour les logements neufs est fixée à 50kWh/m²/an.
La mesure se fait sur 5 critères : le chauffage, le rafraîchissement, la ventilation, l’eau chaude sanitaire et les auxiliaires de chauffage et l’éclairage.

La mesure est ensuite pondérée par un coefficient en fonction de la zone climatique et de l’altitude.

Dans le cadre d’investissement locatif Scellier, la norme BBC permet notamment de bénéficier d’un avantage fiscal plus important.

Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, bénéficient d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 37 % du prix de revient du logement.La loi Scellier n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Le taux de la réduction d’impôts Scellier est inchangé pour l’année 2010. La baisse du taux n’entrera en vigueur qu’à compter de 2011 et, dans un premier temps, pour les logements n’étant pas aux normes BBC (Batiment basse consommation) uniquement. La baisse du taux s’appliquera à tous les logements à partir de 2012.

Voici le tableau récapitulatif ci-dessous :

Simulations Scellier BBC

Pour illustrer l’impact de la loi Scellier BBC sur la réduction d’impôt dont bénéficie l’investisseur voici un comparatif de réduction d’impôt entre Scellier et Scellier BBC pour un investissement maximum de 300 000€.

En 2011 un couple acquière un logement locatif dans le cadre du dispositif Scellier. Le logement est neuf d’une valeur de 300.000 euros.

• Si le logement est BBC : En 2011, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 25% x 300 000 euros, soit une réduction d’impôt totale de 75 000 euros étalé sur neuf ans. Annuellement cela correspond à une réduction d’impôt 8 333 euros.
• Si le logement n’est pas labélisé BBC : En 2011, cet investissement ne donne droit du coup qu’a une réduction d’impôt de 15% x 300 000 euros, soit une réduction d’impôt totale de 45 000 euros étalé sur neuf ans. La réduction d’impôt annuelle sera cette fois de 5 000 euros par an.

La différence est donc de 3 333€ par an pendant 9 ans, ce qui n’est pas négligeable. Toutefois il faudra prendre en compte le surcoût lié aux contraintes de labellisation BBC. Les prix d’achat risquent pour un même logement d’être plus élevés avec le dispositif Scellier BBC.

Le « frémissement » récent résulte de plusieurs facteurs : « La baisse des taux conjuguée à la baisse des prix des biens permet aux ménages dacquérir 15 % de surface en plus pour un budget constant de 200.000 euros », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Meilleurtaux.com. L’effet est mécanique. Pour Philippe Marquetty, responsable de l’offre aux particuliers chez Société Générale, « la baisse des taux de 100 à 120 points de base génère une réduction de 8 % à 10 % sur les mensualités, sans modification des critères d’octroi ». Ce que confirme, avec quelques nuances, Philippe Stoltz, responsable du marché crédit habitat chez BNP Paribas : « Nous n’avons modifié ni les scores, ni les critères doctroi, ni les délégations de pouvoirs, ni les taux dendettement maximaux et nous ne fixons pas de quotas de production. Mais à règles inchangées, nous n’octroyons pas les mêmes crédits. » Cette petite reprise est en effet amplifiée par les dispositifs Scellier pour linvestissement locatif, par le Pass Foncier et par le doublement du prêt à taux zéro sur les achats dans le neuf pour les primo-accédants, qui ont contribué à rendre une petite dose de dynamisme au marché. Cependant, le marché des secondo-accédants, ceux qui ont un bien à vendre et qui souhaitent acheter un nouveau logement, na pas repris.

Stabilité des critères d’octroi

Côté banques, les critères d’octroi nont donc pas changé depuis un an, mais les courtiers, eux, ont bien noté un durcissement à l’automne 2008, puis une stabilité. L’étude de la Banque de France sur la distribution de crédits relève effectivement que ces critères n’ont pas été modifiés en 2009 et qu’ils pourraient même s’assouplir au troisième trimestre dans certains établissements. Mais la prudence domine. Parmi les critères d’octroi, le taux d’endettement reste essentiel. Il ne sagit pas tant de respecter la règle des 33 % d’effort au maximum que de s’intéresser plus précisément au reste à vivre pour la famille. « Le taux d’effort acceptable varie en fonction du revenu du ménage, indique Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France. Notre approche consiste à évaluer les charges du ménage et la somme qui lui restera pour vivre car limportant, pour la banque, cest la solvabilité à long terme du client et sa pérennité. » Autrement dit, chaque dossier est apprécié au cas par cas, en tenant compte de la profession et du secteur d’activité des emprunteurs, mais également de la santé économique de la région et des entreprises locales. « Cest, pour l’ensemble des banques, le retour à une lecture plus fine de leurs critères d’octroi », résume Philippe Saillard, directeur de l’offre crédit à La Banque Postale. Cette approche relativement stricte explique également que le taux de défaillance en France soit très bas sur les crédits immobiliers, en dépit dune légère remontée ces dernières semaines, considérée comme non significative par la profession.

Autres critères d’appréciation dun dossier : la stabilité dans l’emploi et l’apport personnel. « Depuis l’automne 2008, les banques exigent que les demandeurs aient terminé leur période d’essai et favorisent ceux qui ont plus d’un an d’ancienneté dans leur entreprise, rappelle Sandrine Allonier. Et un apport minimal de 10 % de la somme empruntée est demandé pour couvrir les frais de notaires et de garantie. Quelques banques acceptent encore de financer des dossiers à hauteur de 110 %, mais elles sont rares. »

Traditionnelle prudence

L’âge de l’emprunteur entre évidemment en ligne de compte : l’absence d’apport sera mieux comprise de la part d’un jeune qui démarre sa vie active que d’une personne de 45 ans. L’apport et donc l’épargne sont considérés par les banques comme la preuve d’un comportement de prudence et de bonne gestion. En revanche, elles traquent les découverts bancaires et sont moins enclines à proposer un bon taux aux ménages dotés de crédits à la consommation. « Avec le niveau d’endettement, l’apport personnel est une donnée essentielle qui démontre une capacité à épargner, donc un risque moindre, détaille Benoît Sambin, responsable marketing crédits au Crédit du Nord. Nous sommes également attentifs au profil du client, au niveau de ses revenus, à son secteur d’activité et aux flux dépargne qu’il pourra placer chez nous. Nous procédons à une analyse de risque complète qui ne nous empêche pas d’octroyer plus de prêts quen 2007. »

Si le Crédit du Nord se montre peu agressif sur ce marché avec 20.000 crédits immobiliers par an, d’autres banques sont plus conquérantes. BNP Paribas, en particulier, a lancé en mai une grande campagne de communication intitulée « Le Mois de la maison » et le résultat semble satisfaisant : « Cette campagne était prévue de longue date car elle devait correspondre au changement d’outil informatique de vente des crédits immobiliers, raconte Philippe Stoltz. Elle a très bien fonctionné puisque la production des mois de juin et juillet est comparable à celle des mêmes mois en 2008, juillet constituant même le meilleur mois de production que nous ayons jamais réalisé. Cette politique volontariste a fait venir des personnes qui ne se seraient sans doute pas adressées à nous autrement. » Autre établissement en phase de conquête, La Banque Postale a également affiché dans tous les bureaux de Poste son offre de crédit immobilier, soutenue par des opérations de marketing direct auprès de ses clients, avec un certain succès. « La Banque Postale na pas de difficultés de refinancement, ce qui lui permet de proposer des taux concurrentiels, elle dispose d’un réseau de 730 conseillers spécialisés en crédit immobilier et son coeur de cible est constitué de primo-accédants : autant de facteurs qui ont porté les ventes », estime Philippe Saillard.

Souplesse et accompagnement

« On note aussi un retour des taux variables capés, remarque Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com. Mais face à la frilosité des Français, il faut être très pédagogue. » La production de ces crédits reste néanmoins marginale (2 % à 5 % chez Empruntis.com).

Les primo-accédants et les investisseurs locatifs sont revenus progressivement sur le marché, au contraire des secondo-accédants. Confrontés à la baisse des prix immobiliers et à l’allongement des délais de vente, ces derniers hésitent à solliciter un prêt relais. Quant aux banques, elles demandent systématiquement une ou plusieurs estimations indépendantes du bien à vendre avant d’octroyer un crédit relais sur 60 % à 70 % de sa valeur, contre 80 % à 90 % au moment du boom de l’immobilier. Toutefois, de nouveaux produits sont apparus pour s’adapter aux difficultés de ces ménages, comme le prêt achat-revente qui lisse les mensualités ou le prêt relais différé total qui permet de ne rembourser les intérêts et le capital qu’une fois le premier bien vendu et évite ainsi d’avoir deux mensualités à payer simultanément. BNP Paribas notamment a lancé ce type de prêt commercialisé auparavant par l’ex-UCB.

Les détenteurs dun crédit relais en difficulté font, eux, l’objet dun accompagnement individuel. « Le conseiller suit son client de très près et le conseille sur la méthode, il suffit parfois de faire quelques travaux pour vendre plus facilement », remarque Benoît Sambin, du Crédit du Nord. « Nous prolongeons les prêts relais quand c’est nécessaire, mais il faut inciter les vendeurs à intégrer les nouveaux prix du marché. Nous avons un gros travail pédagogique à faire tant les résistances psychologiques sont fortes, estime Claude Sadoun, président du Crédit Immobilier de France. Cest un facteur particulier à la France où le marché de l’immobilier est largement désintermédié : en ‘labsence de professionnel pour conseiller le vendeur, ce dernier met du temps à accepter d’ajuster son tarif. » Et c’est bien là que le bât blesse : les acheteurs, pourtant structurellement nombreux, ne peuvent acheter aux prix fixés par les vendeurs. L’ajustement entre offre et demande prendra encore du temps.

Alexandra Oubrier

« La renégociation de crédits est en plein boom, constate Sandrine Allonier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Les taux ont beaucoup baissé et de nombreux emprunteurs se demandent si c’est opportun. Cela peut l’être mais il faut prendre en compte la somme déjà remboursée, les pénalités de remboursement, qui peuvent aller jusquà 3 % du capital restant dû, la levée de l’hypothèque (1 %) et les frais de dossier, généralement proches de 800 euros, soit au total environ 5 % du capital restant dû. La renégociation n’est intéressante que si l’écart de taux est d’au moins 1 point. » Même remarque pour Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com : « Ceux qui ont emprunté l’an dernier à un taux élevé demandent le rachat de leur crédit et obtiennent en moyenne une économie de 25.000 euros. Ils trouvent rapidement une nouvelle banque car c’est pour elle un moyen de prendre des clients à la concurrence. »

L’avis de …

Alain Tourdjman, directeur études et propspective chez BPCE

« Il n’y a pas eu de coupure dans l’accès au crédit» 

La reprise des transactions immobilières vous semble-t-elle durable ?

Le rebond est sensible car il y a eu un trou d’air en début 2009, mais le marché français est entré depuis 2007 dans une phase baissière durable et progressive. Certes, les Français qui souhaitent acheter un logement d’ici à cinq ans sont aussi nombreux quen 2004, mais les intentions à un horizon de deux ans sont en net recul. On est sorti d’une logique d’urgence, lorsque les ménages se pressaient d’acheter en multipliant les concessions (qualité du bien, durée du crédit) par peur dêtre définitivement exclus de l’accession par la montée des prix. On entre dans une logique opportuniste dans laquelle les accédants franchissent le pas si les conditions financières sont réunies, parfois grâce au soutien public à la primo-accession, et s’ils ont trouvé le bien qui leur convient.

Quel rôle les banques jouent-elles ?

Fin 2008, la demande s’est effondrée tandis que la sélectivité des banques a été rehaussée, mais l’accès au crédit n’a pas été interrompu. Les taux ont d’ailleurs baissé depuis novembre 2008 et les critères d’octroi du crédit ont été assouplis au deuxième trimestre 2009. L’effet conjugué dun financement facilité, de la baisse des prix et du plan de soutien de l’Etat a permis au marché de sortir de l’ornière au printemps mais sans revenir au niveau de 2008. En effet, les anticipations de prix se sont retournées, le chômage progresse et la baisse des prix est encore trop faible pour resolvabiliser des ménages qui se désendettent.

Qu’est-ce qui pourrait débloquer le marché immobilier ?

En France, les vendeurs ont toujours du mal à concéder des moins-values, ce qui prolonge les phases baissières. Sauf choc sur les taux d’intérêt, les prix devraient baisser graduellement jusqu’en 2012. Toutefois, on devrait assister à des phases de « stop & go », les périodes de retour de la demande étant interrompues par des temps de stabilisation des prix. Tant que la construction de logements neufs ne redémarre pas durablement et que les transactions stagnent, on ne peut pas parler de reprise. Pour bénéficier dune reprise équilibrée, la filière immobilière et foncière devra s’ajuster à des prix plus bas, faute de quoi les pénuries territoriales lui feront revivre les tensions passées.

L’Agefi Hebdo, le 10/09/2009